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中梁地產赴港IPO 業績與拿地數量”雙豐收”

中梁地產赴港ipo 業績與拿地數量”雙豐收”

  據消息人士透露,今年5月初,中梁地產啟動赴港IPO計劃,原本預計在今年8月30日提交申請,如果加審則延遲到9月30日。進程順利的話,到今年12月底便能聆訊,預計明年1月便能正式掛牌上市。中梁提倡高周轉的同時,布局三四線城市不斷進行擴張,大舉擴張的背后暴露出資金緊張的問題,上市融資成為中梁的迫切需要。另外,近期中梁IPO負責人羅俊突然離職的消息一經爆出,也給中梁IPO增加了幾分不確定性。

  中國資本觀察記者發送采訪函到中梁地產郵箱詢問其IPO事宜,截至記者發稿前并未收到回復。

  銷售業績與拿地數量“雙豐收”

  公司良好的經營與運轉無疑會給IPO增加砝碼。近幾年來,在布局三四線城市和高周轉戰略下,中梁地產不論是拿地情況還是銷售業績都大幅度增加。

  從近三年拿地情況來看,2015年,中梁地產共取得21宗地塊,拿地金額達到93億元,布局了寧波、麗水、金華和臺州等地。2016年,中梁開始走出浙江省,向長三角輻射范圍內的三、四線城市擴張,進入了徐州蕪湖、贛州等地,共耗資246億元拿下了68塊土地。2017年,僅4月和5月,中梁地產便以50多億在江蘇和浙江兩省拿下12宗土地,同時進一步向內陸擴張,進入豪州、景德鎮、九江等地。2018年,中梁開始布局湖北、山西、甘肅、廣東、貴州內蒙古等地塊。

  從近三年的銷售業績來看,2015年中梁地產的銷售額為168億元,2016年為336.8億元。2017年中梁以757.9億元的出色成績位居行業銷售榜單第25位,同比增長近125%,在500億元以上規模房企中同比增幅第一。這也是繼2016年以來,中梁銷售業績連續兩年翻倍增長。 根據克而瑞2017年房企銷售額榜單,2017年中梁以757.9億元的銷售額位列全國房企第25名。至此,中梁也成為了房企前30榜單中唯一一家未上市房企。

  

  據了解,中梁在內部提出了2021年實現3000億元的新目標,為此中梁也在朝著目標奮力前進。中梁地產官網顯示,2018年1月中梁實現銷售金額115億元,單月完成2017年一季度的銷量。一季度中梁更是實現銷售額310.1億元,新增土地貨值591.3億元。

  深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國資本觀察記者表示,2018年,中梁是要沖千億的,現在從一到四月份的業績來看,像中梁這樣的房企壓力非常大。因為現在融資非常地緊張,銷售端又各種限制,預售審批發放又很嚴格,所以對它來講,就必須要加快上市的步伐。因為融資涉及到拿地投資提供貨值,所以只有獲得融資突破,才能讓融資助力銷售。

  中梁迫切需要上市融資

  中梁起家于溫州,2016年總部搬遷至上海,完成了中梁由區域性房企向全國性房企的轉變,同時布局三四線城市進行不斷擴張,大舉擴張免不了對資金的渴求。

  深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為,現在制約房地產開發商的最主要問題就是融資,因為融資渠道全面收緊了。不管是拿地、運營還是銷售,開發商自身都可以掌控,但是融資很難控制。所以中梁現在最大的問題就是融資,中梁由幾百億上沖千億必須要在融資上有突破。現在開發商都想上市,上市后有利于海外發債,銀行間的融資等。除了傳統的銀行信貸以外,現在提倡資本市場多元化融資,這是降杠桿的主要渠道。

  此前據媒體爆料,中梁地產買地資金大部分依托于信托,這種資金成本不僅較高,而且大部分信托計劃都是以中梁地產董事長楊劍作為連帶責任擔保。其實,除了信托,中梁近年來也在不斷尋求其他融資方式,逐步通過發行公司債、銀行信貸等方式進行融資。

  信托方面,2017年,中梁聯合四川信托、安信信托(600816,股吧)、中信信托發布多個信托計劃。2018年3月,中梁與五礦國際信托簽署了2018年首個戰略級金融機構總對總協議,又接連與華融國際信托、萬向信托、陜西省國際信托、萬聯證券等多家非銀行金融機構達成戰略合作關系。

  公司債方面,2016年6月,中梁地產首次公開發行公司債券,募集資金達13.5億元人民幣,為期5年,票面利率6.8%,信用級別為AA級。

  信貸方面,截至2018年3月,中梁逐漸搭建了五大國有銀行和八大股份制商業銀行授信體系,并與九江銀行、徽商銀行和廈門銀行等地方性商業銀行合作。逐漸打開多層次融資渠道,為企業的快速發展提供了有力的資金支持。

  中梁高周轉與深耕三四線戰略

  為實現規模的快速增長,高周轉成為中梁地產的重要戰略。中梁提出了“4個月首期開盤,5個月現金流回正,6個月資金回籠再投資”的“456” 高周轉模式,以獲取充足的土地儲備

  另一方面,針對續期項目,中梁推進“321”模式,確保首期開盤至續期供貨的間隔時間,沖刺1個月、常態2個月、紅線3個月。事實上,這種“快進快出、小步快跑、低開高走”的運營模式,的確讓中梁實現了快速成長。

  另外,中梁堅持“深耕三四線”的策略,廣泛布局此類市場并通過深耕來形成規模效應。中梁地產集團北區域公司董事長顧繼偉曾公開表示,一線城市競爭過于激烈,在與國企央企的搶地大戰中,中小型房企并不具備優勢,三四線城市同樣有市場機會。

  深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國資本觀察記者表示,現在各個房企都在強調高周轉和區域戰略。事實上每個房企都有市場機會,具體要看其產品定位,周轉速度,成本控制等,這些因素都有可挖掘的空間。

  目前,在業內預測的2018最具潛力的20座三四線城市中,中梁已搶先進駐無錫、常州、溫州、嘉興、蕪湖等十余座城市。

  然而,快速擴張的背后也存在許多隱患。此前,據中國經營報(博客,微博)報道,2017年底,中梁地產“信陽地王”項目現場發生一起安全事故。事故發生后,中梁地產無證施工、監管缺失等生產問題也遭曝光。除了信陽地王項目,2017年8月,中梁地產在六安拿地前曾因需履行375.48萬元被浙江省鹿城區人民法院發布為“失信被執行人”。因此,中梁想要順利上市,在追求拿地數量的同時,或許還需要保障質量。

  中梁IPO負責人羅俊突然離職

  正在中梁地產緊鑼密鼓地籌備赴港IPO之時,有消息稱,負責中梁IPO事項的Cfo羅俊卻已離職,羅俊在中梁的任期僅為4個月。

  羅俊加入中梁時,中梁正在開啟快速擴張步伐,進入中梁后,羅俊主要負責幫助中梁挖掘融資渠道,開辟新的融資平臺,在中梁制定IPO計劃后,羅俊主要負責籌備上市工作。

  加入中梁之前,羅俊曾任國內會計師事務所審計部高級經理、首創置業CFO等職務。2016年9月他加入泰禾集團(000732,股吧),擔任泰禾CFO等職務。羅俊在泰禾任職約一年零三個月,2018年1月泰禾發布公告,稱公司收到羅俊的書面辭職報告,因個人原因,羅俊申請辭去公司副總經理、財務總監職務。

  歷史總是驚人的相似,游德鋒在羅俊之前擔任中梁地產的CFO,任期也僅為4個月。2017年6月游德鋒辭任綠地香港首席財務官后進入中梁,2017年10月游德鋒就已離職。

  對此,李宇嘉表示,現在高管跳槽太普遍了,因為房地產企業都屬于一個快速爬升的階段,特別是集中度的快速提升。在這種情況下,不管是中梁,還是其他房地產企業,不斷有高管換位也屬于正常現象。其他房企也在進行大規模的人事變動,這無可厚非。

  有消息稱,接下來,羅俊將轉戰中南置地,負責資本和融資工作,但履職時間尚未確定。

  中國豪宅研究院院長朱曉紅對中國資本觀察記者表示,中梁地產計劃lPO在香港上市,是企業正常的發展需要。符合不符合條件,能不能一舉成功都很難說。我們不主張過度解讀,給予過低的評價或過高的期望都會誤導受眾。但從發展勢頭看,中梁地產還是呈奮發向上之勢。

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